相続した実家を売却する方法｜八戸市・青森県南で家族が最初に確認すること

相続した実家を売却する7つの手順

1．遺言書と相続人を確認する

最初に確認するのは、遺言書の有無です。

遺言書がある場合は内容を確認し、遺言書がない場合は戸籍を集めて法定相続人を確認します。そのうえで、相続人全員で財産の分け方を話し合います。これを「遺産分割協議」といいます。

実家だけでなく、預貯金や借入金なども含めて相続財産全体を確認することが大切です。

兄弟姉妹など複数人で相続する場合は、

誰が実家を相続するのか

売却するのか残すのか

売却代金をどう分けるのか

を早めに整理しておくと、その後の手続きが進めやすくなります。

2．実家の名義や資料を確認する

次に、実家の現在の状況を確認します。

主に確認したいのは、

・土地・建物の登記名義

・住宅ローンや抵当権の有無

・土地と建物の面積

・私道持分

・境界標や測量図

・増築部分や物置の登記状況

・固定資産税評価額

などです。

手元にあれば、固定資産税納税通知書、権利証または登記識別情報、建築確認書類、測量図、購入時の売買契約書もまとめておきましょう。

特に、親が実家を購入した当時の売買契約書や建築請負契約書は、売却後の税金計算で重要になることがあります。

書類が見つからなくても査定はできます。分からないことはそのまま不動産会社や司法書士へ伝えてください。

3．家族で売却方針を決める

複数人で相続する場合、売却前に家族の意見を合わせる必要があります。

実家を売却し、売却代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といいます。

一人が実家を相続し、ほかの相続人へ金銭を支払う「代償分割」や、不動産や預貯金を財産ごとに分ける「現物分割」もあります。

売却を検討している場合は、不動産査定を受けておくと家族で話し合う際の参考になります。

ただし、査定額は「必ずその金額で売れる価格」ではありません。市場で売却できる可能性を判断するための目安です。

4．不動産会社へ査定を依頼する

相続登記が終わる前でも、査定を依頼することは可能です。

査定では、土地については面積、道路、間口、高低差、土地の形、上下水道、用途地域、周辺の取引事例などを確認します。

建物については、築年数、構造、雨漏り、屋根、外壁、基礎、設備、間取り、駐車台数、増改築履歴などを確認します。

八戸市、三沢市、十和田市、おいらせ町など青森県南では、建物が古くても、立地や駐車台数、管理状態によって中古住宅として売却できる場合があります。

そのため、築年数だけで「建物には価値がない」「解体するしかない」と判断しないことが大切です。

5．遺産分割協議と相続登記を進める

家族の話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。

相続登記とは、亡くなった親の名義から相続人の名義へ変更する手続きです。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。

原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

亡くなった親の名義のまま、買主へ直接所有権を移すことはできません。

相続人が多い場合や、過去の相続登記が終わっていない場合は、司法書士への相談を検討してください。

6．仲介・買取・解体後売却を比較する

相続した実家の売却方法は、大きく3つあります。

◆仲介

不動産会社が一般の購入希望者を探す方法です。

価格を重視する場合に向いていますが、売却までの期間は物件ごとに異なります。

◆買取

不動産会社が直接購入する方法です。

早く売却したい場合や、建物の傷みが大きい場合、家財が多く残っている場合などに検討されます。

一般的には仲介より価格が低くなる傾向がありますが、具体的な差は物件ごとに異なります。

解体して土地として売却

古い家を解体し、更地にして売る方法です。

買主が解体する手間を負わずに済む一方、売主が解体費用を負担します。

そのため、解体する前に、

・中古住宅として売る

・古家付き土地として売る

・買取を利用する

・解体して更地で売る

という複数の方法を比較することをおすすめします。

査定前に家財を全部処分する必要はない

実家に家具、衣類、食器、仏壇などが残っていても、査定は可能です。

すべて処分してから査定しようとすると、必要以上に費用をかけてしまう場合があります。

まずは査定を受け、その後に家財整理の範囲を決めた方が効率的です。

ただし、

・権利証・登記識別情報

・売買契約書

・建築確認済証

・検査済証

・設計図

・測量図

・固定資産税関係書類

・リフォーム資料

・住宅ローン資料

・境界確認書

などは処分しないようにしましょう。

売却手続きや税金計算で必要になる可能性があります。

◆古い実家は解体してから売るべき？

結論として、査定前の解体はおすすめできません。

古い家でも、

・リフォームして住みたい

・自分で解体したい

・倉庫として利用したい

・土地と建物をまとめて購入したい

という買主が現れる可能性があります。

一方、建物の傷みが大きく、安全性に問題がある場合は、更地の方が売りやすいこともあります。

判断するときは、売却価格だけでなく、

・解体費

・家財整理費

・測量費

・登記費

・仲介手数料

・維持費

・税金

まで含めて比較します。

大切なのは「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら手元に残るか」です。

 

八戸市・青森県南で確認したいポイント

◆駐車台数

青森県南では自動車を利用する世帯が多く、駐車台数は購入判断に影響しやすいポイントです。

土地が広くても、間口が狭い、高低差がある、電柱があるなどの理由で車を止めにくい場合があります。

◆境界

古い実家では、境界標が見つからなかったり、古い測量図しか残っていなかったりすることがあります。

すべての売却で確定測量が必要とは限りませんが、境界の状況は早めに確認した方が安心です。

◆未登記建物

車庫、物置、増築部分などが登記されていない場合があります。

未登記だから必ず売れないというわけではありませんが、住宅ローンや売買手続きに影響することがあります。

必要に応じて、土地家屋調査士や司法書士へ確認します。

◆冬季の空き家管理

青森県南では、水道管凍結、給湯器故障、積雪、屋根や雨どいの破損などに注意が必要です。

遠方に住んでいる場合は、水抜きや定期巡回などの管理も検討してください。

◆相続した実家の売却でかかる税金

実家を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税や住民税がかかる可能性があります。

基本的には、

譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除

で計算します。

取得費とは、親が実家を購入した代金などを基に計算する金額です。

親が購入した当時の売買契約書が見つからない場合は、売却代金の5％を概算取得費として計算する方法もあります。

ただし、実際の取得費を確認できた方が有利になる場合があります。

また、亡くなった人が住んでいた一定の住宅を相続して売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」が利用できる可能性があります。

対象となる建物、売却期限、利用状況、耐震や解体などに要件があるため、すべての相続住宅で使える制度ではありません。

税金については、売却方法を決める前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

 

よくある質問

Q：親名義の実家をそのまま売れますか？

A:原則として、そのままでは売却できません。

相続登記を行い、相続人の名義にした後で買主へ所有権を移します。

ただし、査定や売却相談は相続登記前でも可能です。

Q:兄弟の一人が売却に反対している場合は？

A:実家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

意見がまとまらない場合は、査定額や維持費を確認しながら話し合い、それでも解決しない場合は弁護士への相談を検討します。

Q:家財が残っていても査定できますか？

A:可能です。

すべて処分してから査定する必要はありません。

Q:古い家は解体した方が売れますか？

A:物件によって異なります。

古家付き土地として売った方が手取りが多くなる場合もあるため、解体前に査定を受けることをおすすめします。

Q：遠方に住んでいても実家を売却できますか？

A:可能です。

郵送、オンライン打合せ、委任状などを利用して進められる場合があります。

 

まとめ

相続した実家を売却するときは、最初に遺言書、相続人、名義、借入状況を確認します。

その後、家族で売却方針を話し合い、不動産査定、遺産分割協議、相続登記、販売活動へ進みます。

古い家でも、査定前に解体する必要はありません。家財が残っていても査定できる場合があります。

八戸市や青森県南では、築年数だけでなく、接道、駐車台数、境界、未登記部分、冬季管理なども含めて売却方法を考えることが大切です。

「建物を残して売れるのか」「解体した方がよいのか」「最終的にいくら手元に残るのか」は、実際の不動産を確認しなければ判断できません。

エリアプライムでは、売却を決める前の査定相談にも対応しています。

査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。

まずは現在の価格と売却方法を確認し、ご家族で今後を話し合うための材料としてご活用ください。