八戸市で相続した実家を兄弟共有している場合の売却方法とは？

共有名義とは

兄弟姉妹で一つの不動産を所有している状態

共有名義とは、一つの土地や建物を複数の人が共同で所有している状態をいいます。

例えば、父親が所有していた八戸市内の土地と住宅を、父親の死亡後に長男と次男の2人が相続したとします。

遺言書がなく、ほかに相続人がいない場合、遺産分割前の法定相続分はそれぞれ2分の1となります。

その後、兄弟それぞれの持分を2分の1として相続登記すれば、不動産登記簿には長男と次男が共有者として記録されます。

ただし、相続人に母親がいる場合や、遺言書が存在する場合などは相続関係が異なります。必ず戸籍や遺言書などを確認し、正確な相続人と権利関係を把握する必要があります。

 

共有持分は土地や建物を物理的に分けたものではない

共有名義で誤解されやすいのが、共有持分の意味です。

例えば、土地面積が200㎡で兄弟それぞれ2分の1の持分を所有していても、兄が北側100㎡、弟が南側100㎡を所有しているわけではありません。

共有持分とは、不動産全体に対する所有権の割合を示すものです。

そのため、共有者の一人が勝手に敷地の一部を売却したり、住宅全体を処分したりすることは原則としてできません。

共有名義の不動産では、それぞれの共有者に権利がある一方で、ほかの共有者との調整が必要になります。

 

共有名義の実家を売却するには全員の同意が必要

兄弟共有の実家を第三者に売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば、兄が2分の1、弟が2分の1の持分を所有している住宅について、兄だけが売却を希望していても、弟が反対していれば住宅全体を通常の売買として売却することはできません。

これは、兄の持分が3分の2、弟の持分が3分の1の場合でも同様です。

共有持分が過半数あるからといって、不動産全体を自由に売却できるわけではありません。

一方、自分が所有している共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意なく第三者へ売却できます。

ただし、共有持分だけを購入する人は限定され、通常の土地建物全体の売却と比べて買主を見つけにくく、価格面でも不利になる可能性があります。

そのため、兄弟間で協議できる状況であれば、まずは共有者全員が合意したうえで不動産全体を売却する方法を検討することが望ましいでしょう。

出典：民法第249条～第252条、法務省民法・不動産登記法部会資料。

 

売却時の注意点

売却価格について兄弟全員の認識を合わせる

共有名義の実家を売却する際、最初に問題となりやすいのが売却価格です。

例えば、兄は「空き家の管理が大変なので、多少安くても早く売りたい」と考えている一方、弟は「親が大切にしていた家なので、できるだけ高く売りたい」と考えている場合があります。

このように、兄弟間で売却に対する考え方が異なることは珍しくありません。

売却を進める前に、不動産会社へ査定を依頼し、周辺の売買事例や土地の状況、建物の状態などを確認することが重要です。

八戸市内でも、中心市街地に近い住宅地、白山台などの住宅団地、郊外や南郷地域では、不動産の需要や売却条件が異なります。

ただし、地域名だけで売却価格が決まるわけではありません。土地面積、接道状況、用途地域、建物の築年数、維持管理状態などを総合的に判断する必要があります。

兄弟それぞれが感覚的な希望価格を主張するのではなく、客観的な査定資料を共有することで、話し合いを進めやすくなります。

 

売却代金の分配方法を事前に決める

共有名義の不動産を売却した場合、売却代金は原則として各共有者の持分割合に応じて分配します。

例えば、兄弟2人がそれぞれ2分の1の持分を所有し、実家を1,200万円で売却したとします。

 

売却代金の分配例

持分割合が兄弟各2分の1の場合

売却価格

1,200万円

兄弟それぞれの取り分

600万円

仲介手数料・登記費用・測量費用・税金などを考慮する前の単純計算です。

 

実際には、売却に必要な諸費用を誰が負担するのかも整理しなければなりません。

また、これまで兄だけが固定資産税を支払っていた場合や、弟が建物の修繕費を負担していた場合などは、過去の支出について精算するかどうかを話し合う必要があります。

さらに、登記上の持分と異なる割合で売却代金を分配すると、事情によっては贈与税などの問題が生じる可能性があります。

売却代金の分配については、売買契約前に共有者間で合意し、必要に応じて税理士などの専門家に確認しましょう。

 

実家に兄弟の一人が住んでいる場合

相続した実家に兄弟の一人が住み続けている場合は、空き家の場合よりも売却が複雑になることがあります。

例えば、長男が実家に住み、次男は県外で生活しているケースです。

次男が売却を希望していても、長男が引き続き居住したいと考えている場合、売却について合意を得ることが難しくなります。

このような場合には、長男が次男の共有持分を買い取る方法も考えられます。

例えば、実家の査定価格が1,000万円で、それぞれの持分が2分の1であれば、長男が次男の持分を500万円で買い取るという方法です。

ただし、これは単純な計算例であり、実際の持分評価や買取価格は個別の事情によって異なります。

長男が住宅ローンなどを利用して持分を取得する場合は、金融機関による融資審査も必要です。

兄弟の一人が実家に住み続けたい場合には、無理に第三者へ売却するだけでなく、共有持分の買取りも含めて検討するとよいでしょう。

 

土地と建物の名義が異なる場合にも注意

相続した実家では、土地と建物の所有者が異なっているケースもあります。

例えば、土地は父親名義、建物は母親名義となっている場合や、土地は兄弟共有で建物は長男単独名義となっている場合です。

このような不動産を売却する際には、土地と建物それぞれの権利関係を確認しなければなりません。

また、登記簿上の所有者がすでに亡くなっている場合には、必要な相続登記を行ったうえで売却手続きを進めることになります。

売却を検討する際は、土地と建物の登記事項証明書を取得し、所有者、共有持分、抵当権などの権利関係を確認しておくことが重要です。

 

古い実家は建物の状態にも注意する

八戸市で築年数の古い実家を売却する場合、建物の状態によって売却方法が変わることがあります。

特に、長期間空き家になっていた住宅では、屋根や外壁の傷み、給排水設備の故障、雨漏り、シロアリ被害、冬期間の凍結による配管破損などに注意が必要です。

建物の状態が比較的良好であれば、中古住宅として売却できる可能性があります。

一方、建物の老朽化が著しい場合には、古家付き土地として売却する方法や、解体して更地にしてから売却する方法も考えられます。

ただし、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。

解体費用に加え、住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる可能性もあります。

そのため、売却前に建物を解体するかどうかは、不動産会社に相談し、現況売却と更地売却の両方を比較して判断することが大切です。

 

相続登記

2024年4月から相続登記が義務化

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、不動産登記簿上の所有者を相続人へ変更する手続きです。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。

施行日前から相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

 

相続登記の重要な期限

・義務化開始2024年4月1日

・原則的な申請期限取得を知った日から3年以内

・施行前の未登記相続原則2027年3月31日まで

・正当な理由なく違反した場合10万円以下の過料の可能性

・相続の発生時期や取得を知った時期、遺産分割の成立時期によって期限が異なります。

※出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年4月1日掲載内容）。法務省

 

相続登記をしていない実家でも売却相談は可能

父親が亡くなってから何年も経過しているものの、実家の登記名義が父親のままになっているケースもあります。

このような状態でも、不動産会社に査定や売却相談を依頼することは可能です。

ただし、相続登記が未了のままでは、通常、買主への所有権移転登記を完了できません。

そのため、売却に向けて相続人を確定し、必要な相続登記を進める必要があります。

特に注意したいのが、相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなってしまうケースです。

例えば、父親が亡くなり、兄弟2人が相続したものの、登記をしないうちに兄が亡くなった場合、兄の配偶者や子どもなどが新たに相続関係に加わることがあります。

このように相続が重なると、権利関係が複雑になり、必要書類や手続きが増える可能性があります。

相続した実家を将来的に売却する予定がある場合は、早めに登記を整理しておくことが重要です。

 

相続登記に必要となる主な書類

相続登記では、相続関係や登記の方法によって必要書類が異なります。

一般的には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍関係書類、相続人の戸籍、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要になる場合があります。

また、遺言書がある場合や法定相続分で登記する場合などは、必要書類が異なります。

相続登記は自分で申請することもできますが、兄弟共有や数次相続など権利関係が複雑な場合は、司法書士へ相談することをおすすめします。

なお、相続登記には登録免許税や証明書の取得費用が発生します。司法書士に依頼する場合は、別途報酬が必要です。

 

遺産分割協議がまとまらない場合はどうする？

兄弟間で遺産分割協議がまとまらず、期限内に相続登記を行うことが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度があります。

これは、自分が相続人であることなどを法務局に申し出ることによって、相続登記の基本的な申請義務を履行できる制度です。

ただし、相続人申告登記だけでは、誰が不動産を取得するのかを確定するものではありません。

また、その手続きだけで第三者への売却に必要な所有権移転登記ができるわけでもありません。

遺産分割が成立した場合には、その成立日から原則3年以内に、分割内容に応じた登記を申請する追加の義務があります。

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらない場合の義務履行手段として活用しつつ、最終的な相続登記については引き続き協議する必要があります。

※出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（2025年3月27日現在）。法務省

 

遺産分割協議

遺産分割協議とは何か

遺産分割協議とは、亡くなった方の財産を誰がどのように取得するかについて、相続人全員で話し合うことです。

例えば、父親が亡くなり、相続財産として八戸市内の実家と預貯金が残された場合、実家を長男が取得し、預貯金を次男が取得するなど、相続人全員の合意によって分割方法を決めることができます。

ただし、有効な遺言書がある場合などは、遺産分割協議の必要性や進め方が異なることがあります。

実家の売却を予定している場合には、売却後の代金をどのように分けるかまで含めて協議しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

 

共有名義にする前に売却方法を決めることもできる

相続した実家を売却する予定がある場合、必ずしも兄弟全員の共有名義にしてから売却しなければならないわけではありません。

遺産分割協議の段階で、実家を売却して現金を分ける方針を決めることもできます。

相続不動産の主な分割方法には、次のようなものがあります。

 

分割方法　　　　　　　　　　　　内容

現物分割　　　　特定の相続人が不動産そのものを取得する

代償分割　　　　一人が不動産を取得し、ほかの相続人に代償金を支払う

換価分割　　　　不動産を売却して、その代金を相続人で分配する

 

実家を誰も利用する予定がなく、兄弟全員が売却を希望している場合には、換価分割が有力な選択肢となります。

例えば、兄弟2人で実家を相続し、売却によって得られた代金をそれぞれ2分の1ずつ取得する方法です。

ただし、実際の登記名義、売主となる人、売却代金の受領方法、税務申告などについては、遺産分割協議の内容と整合させる必要があります。

 

換価分割を行う場合の注意点

換価分割では、遺産分割協議書に売却代金の分配方法や諸費用の負担について明確に記載しておくことが重要です。

例えば、売却代金から仲介手数料や測量費用などを控除した残額を兄弟で分ける場合には、その内容を確認しておきます。

また、売却の手続きを進める代表者を決めることも考えられます。

ただし、代表者を決めたからといって、ほかの相続人の権利がなくなるわけではありません。

代表者が単独で売却契約を締結できるかどうかは、登記名義や代理権の有無などによって異なります。

遺産分割協議書の記載方法によっては税務上の取扱いにも影響するため、司法書士や税理士と相談しながら進めると安心です。

 

遺産分割協議書は必ず作成するべき？

遺産分割協議によって相続登記を行う場合には、通常、その内容を証明する遺産分割協議書が必要です。

口頭で兄弟間の合意ができていても、後になって認識の違いが生じる可能性があります。

特に、不動産の売却価格、費用負担、売却代金の分配、代表者の権限などについては、書面で明確にしておくことが重要です。

また、遺産分割協議は原則として相続人全員が参加する必要があります。

兄弟だけで話し合っていたつもりでも、ほかに相続権を持つ人がいる場合には、協議の有効性に問題が生じることがあります。

協議を始める前に、戸籍関係書類などで相続人の範囲を確認しましょう。

 

トラブル事例

事例1：兄は売却したいが、弟が反対している

兄弟共有の実家で特に問題となりやすいのが、売却について意見が一致しないケースです。

例えば、長男は県外に住んでおり、実家を利用する予定がないため売却を希望しています。一方、次男は将来的に実家へ戻る可能性があるとして、売却に反対しています。

この場合、長男が実家全体を勝手に売却することは原則としてできません。

まずは、実家を維持する場合の費用と、売却した場合の手取り金額を比較することが重要です。

固定資産税、火災保険料、草刈り、除雪、修繕費などの負担を具体的に整理し、今後誰が管理するのかを話し合います。

次男が実家を残したいのであれば、長男の共有持分を買い取る方法も考えられます。

それでも合意できない場合には、弁護士などへ相談し、法的な解決方法を検討することになります。

なお、遺産分割前の相続財産については、遺産分割調停などが問題となり、遺産分割後の通常の共有関係では共有物分割請求が問題となる場合があります。どの手続きを利用できるかは、権利関係によって異なります。

 

事例2：兄弟の一人だけが固定資産税を支払っている

親が亡くなってから長期間、長男だけが実家の固定資産税や維持管理費を負担しているケースも考えられます。

長男としては、これまで支払った費用を売却代金から精算したいと考えるでしょう。

一方、次男は「兄が自分の判断で管理していたのだから、費用を負担する必要はない」と主張するかもしれません。

民法第253条では、共有者は原則として持分に応じて管理費用などの負担を負うとされています。

ただし、過去の支出がすべて当然に精算対象となるわけではなく、支出内容や合意の有無などを確認する必要があります。

トラブルを防ぐためには、固定資産税の納税通知書、修繕費の領収書、管理費の支払記録などを保管しておくことが重要です。

売却を進める際には、過去の費用負担について兄弟間で確認し、精算方法を書面に残しておくとよいでしょう。

 

事例3：相続人の一人と連絡が取れない

兄弟の一人が長年遠方で生活しており、連絡先が分からない場合もあります。

不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要なため、一人でも連絡が取れないと売却手続きが進まない可能性があります。

このような場合、まずは戸籍や住民票など、法令上認められた方法で相続人の所在を確認することになります。

所在が分からない状態が続く場合には、不在者財産管理人の選任や、所在等不明共有者に関する裁判手続きなどを検討できる場合があります。

ただし、利用できる制度は、相続登記の状況や所在不明となっている人の権利関係によって異なります。

連絡が取れないからといって、その相続人を除外して売却することはできません。早い段階で司法書士や弁護士へ相談することが重要です。

 

事例4：売却価格を巡って兄弟間で対立する

長男は実家を1,000万円で売却したいと考えている一方、次男は1,500万円以上でなければ売却したくないと主張しているケースです。

このような場合、双方が希望価格を主張し続けても、話し合いが進まないことがあります。

解決のためには、不動産会社による査定を行い、価格の根拠を確認することが有効です。

特に、相続した実家が築30年以上の木造住宅である場合、建物の状態によって評価が大きく変わる可能性があります。

土地としての需要があるのか、中古住宅として購入希望者が見込めるのか、解体費用がどの程度必要なのかなどを比較する必要があります。

売却価格を決める際は、査定額だけでなく、販売開始価格、価格見直しの時期、最低限受け入れられる価格なども事前に共有しておくと、売却活動を円滑に進めやすくなります。

 

事例5：相続した実家を放置して建物が老朽化した

兄弟間で売却について話し合いがまとまらず、実家が長期間空き家になってしまうケースもあります。

誰も住んでいない住宅は、定期的な換気や清掃が行われず、雨漏りや設備の不具合が発見されにくくなることがあります。

八戸市では、冬期間の水道管凍結や積雪、強風なども考慮した建物管理が必要です。

空き家の状態が悪化すると、売却前に多額の修繕費や解体費用が必要になる可能性があります。

また、管理不十分な空き家は、状態によって空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく行政上の措置の対象となる場合があります。

将来売却する可能性がある実家については、建物の状態が悪化する前に方針を決めることが大切です。

※ここで紹介した事例は、共有不動産で起こり得る問題を説明するための架空の事例であり、当社の実際の取引事例ではありません。

 

売却の流れ

STEP1：相続人と不動産の権利関係を確認する

最初に、実家の土地と建物について登記事項証明書を取得し、現在の所有者や共有持分を確認します。

あわせて、戸籍関係書類や遺言書の有無などを確認し、相続人の範囲を把握します。

土地と建物の所有者が異なる場合や、過去の相続登記が未了の場合には、必要な手続きを整理します。

 

STEP2：兄弟間で売却方針を話し合う

次に、共有者全員で実家の今後について話し合います。

売却するのか、兄弟の一人が住み続けるのか、賃貸として活用するのかなど、基本的な方針を確認します。

売却する場合には、売却代金の分配方法、諸費用の負担、代表者の役割についても協議しておきましょう。

 

STEP3：八戸市の不動産会社へ査定を依頼する

売却方針が決まったら、不動産会社へ査定を依頼します。

査定では、土地の立地条件や面積、接道状況、建物の築年数、維持管理状態などを確認します。

相続した実家が古い住宅の場合は、中古住宅として売却する方法と、古家付き土地として売却する方法を比較することも重要です。

また、土地の境界が不明確な場合や、建物に未登記の増築部分がある場合などは、売却に向けて追加の調査が必要になることがあります。

 

STEP4：遺産分割協議と相続登記を進める

相続登記が未了の場合には、売却に必要な登記手続きを進めます。

遺産分割協議によって取得者を決める場合は、協議書を作成し、その内容に沿って相続登記を行います。

すでに兄弟の共有名義として登記されている場合には、現在の権利関係を確認し、共有者全員による売却を進めることになります。

登記手続きについては、司法書士と連携しながら進めると円滑です。

 

STEP5：媒介契約を締結し、売却活動を開始する

売却価格や条件が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

共有名義の不動産では、共有者全員の意思確認が重要になります。

売却活動では、不動産情報サイトへの掲載、購入希望者への物件紹介、現地案内などを行います。

八戸市の中古住宅市場では、建物の状態や価格設定によって購入希望者の反応が変わるため、販売状況を確認しながら売却条件を検討することが大切です。

 

STEP6：売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、価格や引渡条件について合意できたら、売買契約を締結します。

共有名義の場合は、原則として共有者全員が売主となります。

遠方に住んでいる共有者がいる場合などは、適切な委任状や本人確認手続きを整えることで、代理人による契約手続きが可能な場合もあります。

ただし、契約や登記に必要な書類は個別の事情によって異なるため、事前に不動産会社や司法書士へ確認しましょう。

 

STEP7：決済・所有権移転登記・売却代金の分配

売買契約後、契約で定めた期日に残代金の決済と物件の引渡しを行います。

司法書士が所有権移転登記に必要な書類を確認し、買主への登記手続きを進めます。

売却代金は、事前に合意した方法に従って共有者へ分配します。

なお、売却によって譲渡所得が発生した場合には、原則として各共有者が自分の持分に対応する譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告を行います。

 

相続した実家の売却で利用できる税制優遇

相続した実家を売却する場合、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度では、対象となる相続不動産を一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できることがあります。

ただし、2024年1月1日以後の譲渡について、対象となる家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限は各人2,000万円となります。

制度の適用には、被相続人の居住状況、建物の建築時期、売却期限、売却価格、耐震性など、複数の条件があります。

例えば、対象となる家屋は原則として1981年5月31日以前に建築されたものである必要があります。また、一定の耐震基準を満たすことや、家屋を取り壊すことなどが要件となる場合があります。

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるほか、2026年10月25日時点の制度では、適用対象となる譲渡期限は2027年12月31日です。

 

相続した実家であれば必ず3,000万円控除が利用できるわけではありません。

特に、兄弟共有の実家では、相続人の人数や取得した財産の内容によって税務上の取扱いが変わるため、売却前に税理士や税務署へ確認することが重要です。

※出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年4月1日現在法令等）、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」。国税庁

 

まとめ

八戸市で相続した実家を兄弟姉妹で共有している場合でも、不動産を売却することは可能です。

ただし、共有名義の不動産は、単独名義の不動産と異なり、共有者全員の意向や権利関係を確認しながら手続きを進める必要があります。

特に重要なのは、次の5つのポイントです。

 

1.実家全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要

2.相続登記の状況と共有持分を確認する

3.売却価格や売却代金の分配方法を事前に話し合う

4.空き家の場合は建物の老朽化や維持管理費にも注意する

5.相続税・譲渡所得税の特例を確認してから売却する

 

相続した実家について兄弟間で意見が分かれている場合でも、まずは不動産の現在の価値を把握することが、話し合いの第一歩となります。

また、実家が空き家になっている場合には、時間の経過とともに建物の状態が悪化し、維持管理費が増加する可能性があります。

売却を急ぐ必要がない場合でも、早い段階で査定を受け、今後の管理方法や売却方針について家族で話し合っておくことをおすすめします。

 

八戸市で相続した実家の売却はエリアプライム合同会社へご相談ください

エリアプライム合同会社では、八戸市を中心に、相続した実家や空き家、中古住宅、土地などの不動産売却についてご相談を承っております。

兄弟姉妹で共有している実家についても、不動産の査定や売却方法のご相談が可能です。

「兄弟で共有している実家を売却したい」「相続した家が空き家になっている」「古い住宅なので売却できるか心配」「売却価格の目安を知ってから家族で相談したい」といった場合も、お気軽にお問い合わせください。

不動産の立地条件や建物の状態を確認し、中古住宅としての売却、古家付き土地としての売却など、それぞれの物件に適した方法をご提案いたします。

相続登記や法律・税務に関する専門的な手続きが必要な場合には、司法書士、弁護士、税理士などの専門家への確認が必要となります。

八戸市で相続した実家の売却をご検討の方は、エリアプライム合同会社へご相談ください。